Quelles sont les étapes pour faire valoir une hypothèque légale ?
Vous avez peut-être déjà entendu parler des hypothèques légales de la construction, mais savez-vous réellement ce qu'elles impliquent ? Il s'agit d'une arme redoutable que la loi met à la disposition des entrepreneurs pour garantir le paiement de leurs travaux. Comprendre comment fonctionne cette sûreté est essentiel, que vous soyez un entrepreneur cherchant à faire valoir vos droits ou un propriétaire faisant face à une réclamation d'hypothèque légale.
Si vous êtes un entrepreneur et que vous souhaitez faire valoir une hypothèque légale en cas de non-paiement, il est crucial de suivre une procédure précise prévue par la loi. Cette démarche vous permettra de protéger vos droits et de garantir le paiement de votre créance. Il est recommandé de faire appel à un avocat en droit de la construction pour vous accompagner tout au long du processus et vous assurer que toutes les étapes sont respectées.
1. Dénonciation du contrat
La dénonciation du contrat auprès du propriétaire est une responsabilité qui incombe exclusivement aux entrepreneurs et aux ouvriers qui n'ont pas directement conclu de contrat avec le propriétaire, notamment les sous-traitants. Étant donné l'absence de contrat direct entre eux, la dénonciation permet d'informer le propriétaire de l'existence du contrat et de prendre les mesures nécessaires, telles que les retenues correspondantes.
Il est important que le sous-entrepreneur qui souhaite dénoncer le contrat le fasse par écrit, en veillant à ce que le propriétaire en prenne connaissance et à pouvoir prouver cette transmission en cas de litige ultérieur.
2. Inscription de l’avis de conservation d’hypothèque
L'entrepreneur qui souhaite exercer son droit à l'hypothèque légale doit publier un avis d'hypothèque dans les 30 jours suivant la date de l'achèvement des travaux. La notion d'achèvement des travaux peut être sujette à interprétation, notamment dans les situations où plusieurs métiers se succèdent sur le chantier.
Cependant, il est généralement considéré que l'achèvement des travaux correspond à la réalisation complète des ouvrages conformément aux plans et devis. Par exemple, si un excavateur a creusé le terrain pour les fondations lors de la "semaine 1" du projet, il disposera de 30 jours après l'achèvement de la construction de la maison pour enregistrer son avis d'hypothèque légale. Ainsi, il n'y a qu'une seule date d'achèvement des travaux qui est commune à tous les entrepreneurs et sous-entrepreneurs présents sur le chantier.
3. Transmission du préavis d’exercice hypothécaire
Une fois que l'avis d'hypothèque a été publié dans les 30 jours, l'entrepreneur dispose d'un délai de 6 mois à partir de la date de l'achèvement des travaux pour entamer une action en recouvrement hypothécaire. Il est important de noter que si aucun préavis n'est envoyé dans ce délai de 6 mois, l'hypothèque légale sera éteinte. Seul l'envoi d'un préavis préalable au propriétaire dans le délai spécifié permettra de maintenir l'existence de l'hypothèque.
Mise en situation
Prenons l'exemple d'un entrepreneur qui a terminé des travaux de rénovation dans une maison le 1er janvier 2023. Selon la loi, il dispose de 30 jours à partir de cette date pour publier un avis d'hypothèque légale, ce qui doit être fait au plus tard le 31 janvier 2023.
Une fois que l'avis a été publié, l'entrepreneur a un délai de 6 mois à compter de la date de fin des travaux, soit jusqu'au 1er juillet 2023, pour entamer une action en recouvrement hypothécaire.
Si l'entrepreneur n'envoie pas de préavis au propriétaire avant le 1er juillet 2023, l'hypothèque légale s'éteindra et il perdra son droit de recouvrement sur la propriété.
Cependant, s'il envoie un préavis valide au propriétaire avant la date limite, l'hypothèque légale restera en vigueur et l'entrepreneur pourra poursuivre le recouvrement de sa créance conformément à la loi.
Il est donc crucial pour l'entrepreneur de respecter ces délais et de suivre les procédures nécessaires pour protéger ses droits en matière d'hypothèque légale.
4. Exercice du recours hypothécaire
Maintenant que les délais de publication, de préavis et d'inscription ont été respectés, l'entrepreneur est en mesure d'exercer ses recours hypothécaires contre le propriétaire, sous réserve de toute contestation judiciaire éventuelle. Dans le cadre de ces recours, l'entrepreneur dispose de différentes options prévues par le Code civil du Québec en matière de droits hypothécaires, telles que :
- Prendre l'immeuble en paiement de la créance : L'entrepreneur peut demander que l'immeuble soit remis en sa possession pour compenser le montant impayé.
- Vendre l'immeuble en justice : L'entrepreneur peut intenter une action en justice pour obtenir la vente forcée de l'immeuble et ainsi récupérer le montant dû.
- Vente de l'immeuble par le créancier : L'entrepreneur peut choisir de vendre l'immeuble lui-même afin de récupérer la somme due.
- Prendre possession et administrer l'immeuble : L'entrepreneur peut demander à prendre possession de l'immeuble pour en assurer l'administration en attendant le règlement de sa créance.
En tant qu'entrepreneur cherchant à exercer un recours en vertu d'une hypothèque légale, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un avocat en droit de la construction. Cela maximisera les chances d'obtenir un paiement équitable pour les travaux effectués mais non payés