ClickCease L'hypothèque légale de la construction | Ponce Avocats
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Avocats en hypothèque légale

Nous possédons l’expérience et les connaissances requises pour vous conseiller en matière d’hypothèque légale de la construction.

La construction implique généralement des coûts importants pour la construction, la rénovation ou l'amélioration d'infrastructures, que ce soit pour l'achat de matériaux ou l'embauche de main-d'œuvre.
Pour protéger les entrepreneurs contre le risque de ne pas être payés par leurs clients, la loi prévoit une mesure de sécurité appelée hypothèque légale de la construction.

L'hypothèque légale de la construction est accordée au bénéficiaire dès lors qu'il détient une créance envers le propriétaire d'un immeuble pour les travaux suivants :

  • Construction
  • Rénovation d'immeuble
  • Agrandissement
  • Réparations majeures
  • Fourniture des matériaux pour effectuer ces travaux

Les travaux non visés par une hypothèque légale de la construction sont : 

  • la décontamination du sol
  • Les simples travaux d’entretien

Les immeubles relevant d'Hydro-Québec, du domaine public, des municipalités, des prisons, des stations de métro, des écoles, des Cégeps et des bibliothèques sont exclus de l'application de l'hypothèque légale de la construction.

(450) 666-8425

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Questions fréquentes sur l'hypothèque légale

Comprendre la définition de l'hypothèque légale

L'hypothèque légale est une garantie qui découle directement de la loi. Contrairement à l'hypothèque conventionnelle, elle n'est pas le fruit d'un accord entre les parties. Au Québec, l'hypothèque légale peut prendre différentes formes, dont celle liée à la construction et à la rénovation d'un bien immobilier.

L'hypothèque légale de construction vise à protéger les droits des acteurs impliqués dans la construction ou la rénovation d'un bâtiment (architectes, ouvriers, fournisseurs de matériaux, etc.). Si une créance issue de ces travaux n'est pas réglée, l'hypothèque légale de construction permet à ces acteurs d'appliquer une sûreté sur l'immeuble concerné. Cette sûreté peut conduire à la vente de l'immeuble en justice afin de recouvrir les sommes dues.

Quel est le rôle de l'hypothèque légale dans la construction d'une maison ?

L'hypothèque légale joue un rôle primordial durant la construction d'une maison. Elle sert avant tout à protéger les droits des acteurs impliqués dans le projet (architectes, ouvriers, fournisseurs de matériaux) en cas de non-paiement.

En effet, lorsqu'une créance issue de ces travaux n'est pas réglée, l'acteur concerné a la possibilité de déposer une hypothèque légale sur l'immeuble. Cette sûreté est inscrite au Registre foncier et peut potentiellement conduire à la vente de l'immeuble en justice pour recouvrer les sommes dues.

Il faut noter que l'application de l'hypothèque légale n'est pas systématique. Elle dépend de plusieurs facteurs comme le type de travaux effectués, le montant de la créance ou encore la nature du contrat passé entre les parties.

Qu'est-ce que le Code civil du Québec (ccq) dit sur l'hypothèque légale ?

L'article pertinent dans le ccq

L'article 2726 du Code civil du Québec (CCQ) est souvent cité en matière d'hypothèque légale de construction. Il stipule qu'une hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle est acquise uniquement en faveur des architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs ou sous-entrepreneurs qui ont réalisé les travaux demandés par le propriétaire.

Un autre article pertinent est l'article 2952 du CCQ. Il indique que les hypothèques légales en faveur des participants à la construction prennent rang, pour la plus-value, avant toutes les autres hypothèques, même publiées avant. Entre elles, ces hypothèques sont en concurrence, proportionnellement à la valeur de chacune des créances.

Enfin, l'article 1051 du CCQ précise que l'hypothèque légale de la construction, inscrite suite à des travaux réalisés dans l'ensemble d'une copropriété, est partagée entre les fractions détenues par chacun des copropriétaires. Ce partage varie selon la valeur relative propre à chaque fraction.

Quelle est la portée de l'article du ccq sur l'hypothèque légale ?

L'article 2726 du Code civil du Québec (CCQ) offre une protection spécifique aux acteurs impliqués dans la construction ou la rénovation d'un immeuble. Leurs travaux, s'ils apportent une plus-value à l'immeuble, peuvent ainsi donner lieu à une hypothèque légale. Cependant, la portée de cet article est limitée à certains types de travaux. Par exemple, l'installation de biens qui conservent leur nature mobilière ne peut donner lieu à l'inscription d'une hypothèque légale du domaine de la construction.

De plus, l'article 2727 du CCQ précise que cette hypothèque légale subsiste, même si elle n'a pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Ce délai est crucial pour les acteurs du chantier, car il leur permet de prendre les mesures nécessaires pour protéger leurs droits en cas de non-paiement.

Comment interpréter cet article du ccq ?

Interpréter l'article 2726 du CCQ nécessite une compréhension de plusieurs concepts juridiques. Tout d'abord, l'article s'applique exclusivement aux personnes ayant participé à la construction ou rénovation d'un immeuble.

Cela implique que seuls ceux qui ont contribué à des travaux qui ont augmenté la valeur de l'immeuble peuvent bénéficier de cette hypothèque. De plus, cette hypothèque ne peut grever que l'immeuble concerné par ces travaux.

Il est également essentiel de prendre en compte le rang de cette hypothèque. Comme le précise l'article 2952 du CCQ, cette hypothèque a la priorité sur toutes les autres, même celles publiées avant, en ce qui concerne la plus-value.

Enfin, l'article 1051 du CCQ offre des précisions sur l'hypothèque légale dans le contexte de la copropriété. Ainsi, en cas de travaux sur l'ensemble de la copropriété, l'hypothèque est partagée entre les différents copropriétaires en fonction de la valeur de chacune des fractions.

Quelle est l'importance de l'entrepreneur dans le processus d'hypothèque légale ?

L'entrepreneur joue un rôle majeur dans le processus d'inscription de l'hypothèque légale. En tant que principal acteur des travaux de construction ou de rénovation, il est souvent celui qui a le plus à gagner de l'application de cette sûreté en cas de non-paiement.

L'entrepreneur doit détenir les licences requises par la loi pour bénéficier de l'hypothèque légale. C'est un moyen efficace pour lui de garantir ses créances et de se protéger contre les défauts de paiement.

L'hypothèque légale donne à l'entrepreneur le privilège d'inscrire un avis d'hypothèque sur l'immeuble concerné, offrant ainsi une garantie d'être payé à même l'immeuble en cas de défaut de paiement. Néanmoins, la loi permet également aux parties de renoncer à l'hypothèque légale de la construction à l'avance, une convention par laquelle l'entrepreneur renonce à ses droits et aux effets conférés par l'hypothèque légale, protégeant ainsi le propriétaire.

Par conséquent, la connaissance et la maîtrise du processus d'hypothèque légale sont essentielles pour l'entrepreneur, car elles influencent directement la sécurité de ses créances et la réussite de ses projets.

La fin des travaux et son impact sur l'hypothèque légale

Que se passe-t-il en cas d'abandon des travaux?
En cas d'abandon des travaux, plusieurs conséquences juridiques sont à prévoir.

D'abord, l'hypothèque légale reste valide même si les travaux sont abandonnés. Elle subsiste, qu'elle ait été publiée ou non, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Ce délai de 30 jours s'applique aussi bien en cas de fin des travaux que d'abandon.

Ensuite, si l'abandon des travaux entraîne l'absence de plus-value sur l'immeuble, les travaux ne donneront pas droit à l'inscription d'une hypothèque légale. En effet, seuls les travaux qui apportent une plus-value à l'immeuble peuvent donner lieu à l'inscription d'une hypothèque légale, selon l'article 2727 al. 2 et 3 C.c.Q.

Finalement, si les travaux sont abandonnés et ne reprennent jamais, l'hypothèque légale peut conduire à une inscription à l'encontre du titre de l'immeuble pour plusieurs millions de dollars.

Radiation de l'hypothèque à la fin des travaux
La fin des travaux est une étape cruciale pour la radiation de l'hypothèque. Après la fin des travaux, le détenteur de l'hypothèque dispose d'un délai de six mois pour exercer son droit contre l'immeuble. Si aucun recours n'est intenté durant ce délai, l'hypothèque s'éteint automatiquement.

Cependant, il est important de souligner que la notion juridique de « fin des travaux » peut différer des définitions courantes. Dans le contexte de l'hypothèque légale, la fin des travaux est généralement déclarée lorsque tous les travaux prévus dans le projet de construction sont achevés.

La radiation de l'hypothèque peut être effectuée sur simple demande après l'expiration du délai de six mois. En outre, les demandes de radiation sont traitées avec diligence, ce qui facilite le processus pour les parties concernées.

L'importance du notaire dans la radiation de l'hypothèque

Le notaire joue un rôle central dans la radiation de l'hypothèque légale. En effet, selon la loi québécoise, seuls les avocats et les notaires sont habilités à préparer le document de radiation. Ce document est essentiel car il permet d'officialiser la fin de l'hypothèque légale. Une fois préparé, il est transmis à l'Officier de la publicité foncière qui procède alors à la radiation de l'inscription des droits du créancier.

Il est à noter que la radiation de l’inscription de l’avis d’hypothèque légale peut être obtenue avec le consentement de son bénéficiaire, à condition qu’aucune action n’ait été intentée et publiée sur l’immeuble visé. À ce titre, le notaire peut aider à obtenir ce consentement et à veiller à ce que toutes les conditions soient remplies pour une radiation réussie.

De plus, le notaire, en tant que conseiller juridique, peut expliquer en détail vos droits et obligations concernant l'hypothèque légale de la construction. Il peut également vous guider à travers les différentes procédures légales relatives à l'hypothèque légale.

Les bénéficiaires de l'hypothèque légale

  • Les architectes
  • Les ingénieurs
  • Les fournisseurs de matériaux
  • Les ouvriers
  • L’entrepreneur ou sous-entrepreneur (sous-traitant)

Chacun des entrepreneurs et professionnels évoqués précédemment doit être enregistré correctement auprès de son ordre professionnel ou posséder les autorisations requises pour pouvoir bénéficier du droit à l'hypothèque légale.
Quant au fournisseur de matériaux, son droit à cette hypothèque ne sera accordé que si les matériaux sont utilisés dans la construction et intégrés dans l'immeuble.

Vous disposez de 30 jours à partir de la fin des travaux de rénovation/construction pour inscrire une hypothèque légale de la construction.

Les étapes de l'hypothèque légale

L'avis de dénonciation du contrat

Si vous êtes un travailleur n'ayant pas directement contracté avec le propriétaire, il est essentiel de dénoncer votre contrat par écrit afin de bénéficier de l'hypothèque légale en votre faveur. Cette dénonciation doit être effectuée avant le début des travaux et doit être accompagnée d'une preuve de signification.

Le préavis d’exercice d’un recours hypothécaire

La prochaine étape consiste à donner un préavis d'exercice du recours hypothécaire. Ce préavis est essentiel pour exercer les recours hypothécaires et doit être publié dans un délai de six (6) mois suivant la fin des travaux, faute de quoi l'hypothèque légale sera éteinte.

Les 4 recours pour tout créanciers de l'hypothèque légale :

  • Prise de possession
  • Prise en paiement
  • Vente par le créancier
  • Vente sous contrôle de la justice

La radiation d'une hypothèque légale

Si l'une des conditions requises pour l'établissement d'une hypothèque légale n'est pas remplie, il est possible de demander sa radiation.

Par exemple, si un entrepreneur réalise des travaux sans détenir un permis valide, puis enregistre une hypothèque légale, le propriétaire peut demander la radiation de celle-ci. De même, si le permis n'était pas valide au moment de l'enregistrement de l'hypothèque.

Par ailleurs, lorsqu'une hypothèque légale est enregistrée et valide, il est toujours possible de négocier amiablement sa radiation. On peut convenir d'un plan de paiement échelonné avec le créancier, ou encore verser une partie ou la totalité de la créance en échange de la radiation de l'hypothèque légale.

Enfin, une hypothèque légale enregistrée plus de 30 jours après la fin des travaux est invalide. Il est également important de noter que des frais sont applicables pour la radiation d'un droit tel que l'hypothèque légale.

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